한 채 차이로
세금이 7,867만원
주택 수가 한 채 늘어나는 순간 취득세가 1%대에서 12%로 뜁니다. 그런데 정작 "내가 몇 주택자인가"를 세는 기준이 대단히 복잡합니다. 이 글은 그 복잡함이 얼마나 큰 돈을 좌우하는지 보여드리는 데 목적이 있습니다.
금액부터 보십시오
8억짜리 주택, 전용 84㎡ 기준입니다. 지방교육세까지 합친 금액입니다.
| 상황 | 세율 | 취득세 | 세금 합계 |
|---|---|---|---|
| 무주택 · 1주택 | 2.33% | 1,867만원 | 2,053만원 |
| 조정지역 2주택 | 8% | 6,400만원 | 6,720만원 |
| 조정지역 3주택 이상 | 12% | 9,600만원 | 9,920만원 |
차이 7,867만원. 웬만한 중형차 두 대 값입니다.
집값이 오르면 격차도 커집니다
| 매수가 | 표준세율 | 12% 중과 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 5억 | 550만원 | 6,200만원 | 5,650만원 |
| 8억 | 2,053만원 | 9,920만원 | 7,867만원 |
| 12억 | 3,960만원 | 1억 4,880만원 | 1억 920만원 |
| 20억 | 6,600만원 | 2억 4,800만원 | 1억 8,200만원 |
전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가로 붙는데, 이것도 중과 구간에서는 요율이 다릅니다. 8억 기준으로 표준세율은 160만원, 8% 중과는 480만원, 12% 중과는 800만원입니다.
중과 대상을 가르는 두 축
중과 여부는 주택 수와 조정대상지역 여부 두 축으로 결정됩니다.
| 보유 주택 수 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 무주택 (첫 집) | 1~3% 누진 | 1~3% 누진 |
| 1주택자가 두 번째 | 8% | 1~3% 누진 |
| 2주택자가 세 번째 | 12% | 8% |
| 3주택자가 네 번째 | 12% | 12% |
진짜 어려운 것은 "몇 채인가"입니다
세율표는 단순합니다. 문제는 내가 몇 주택자로 잡히는지가 직관과 다르다는 점입니다. 아래는 실무에서 판단이 갈리는 대표적인 항목들입니다.
세대 단위로 셉니다
개인이 아니라 세대 기준입니다. 배우자 명의 주택은 당연히 합산되고, 같은 세대의 자녀 명의 주택도 합산됩니다. 주민등록을 분리해 뒀다고 무조건 별도 세대로 인정되는 것도 아닙니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다.
집이 아닌 것도 주택 수에 들어갑니다
- 분양권 — 아직 건물이 없어도 주택 수에 포함될 수 있습니다
- 입주권 — 재개발·재건축 조합원 입주권도 마찬가지입니다
- 주거용 오피스텔 — 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 포함될 수 있습니다
"나는 아파트 한 채밖에 없는데"라고 생각하시던 분이 분양권 하나 때문에 2주택자로 잡히는 일이 여기서 생깁니다. 다만 언제 취득했느냐에 따라 포함 여부가 달라지므로, 취득 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.
주택 수에서 빠지는 것도 있습니다
- 상속받은 주택 — 상속 후 일정 기간 동안은 주택 수에서 제외됩니다
- 저가 주택 — 공시가격이 일정 금액 이하이면 주택 수 산정에서 빠집니다
- 농어촌주택 등 정책 목적의 특례 주택들
상속주택 제외 기간, 저가주택 공시가격 기준, 분양권 포함 시점 같은 숫자는 법 개정에 따라 바뀌어 왔고, 잘못된 숫자를 적어두면 오히려 해가 되기 때문입니다. 해당하시는 항목이 있으면 반드시 세무 전문가에게 현재 기준을 확인하십시오.
계산기를 믿으면 안 되는 구간입니다
LTV나 DSR은 공식이 명확해서 계산기가 꽤 정확하게 맞힙니다. 반면 취득세 중과는 사실관계 판단이 먼저입니다. 분양권을 언제 샀는지, 상속 지분이 얼마인지, 세대 분리가 인정되는지에 따라 답이 바뀝니다. 공식의 문제가 아니라 사실 확인의 문제라서, 어떤 계산기도 대신해 줄 수 없습니다.
그래서 이 글의 결론은 세율표를 외우시라는 것이 아닙니다. 금액이 이만큼 크니 반드시 전문가 확인을 받으시라는 것입니다. 상담료 몇십만원이 아까워 8천만원을 놓치는 일이 실제로 생깁니다.
세무사에게 가져가실 목록
상담 전에 아래를 정리해 가시면 훨씬 빠르고 정확합니다.
- 세대원 전원의 명의로 된 부동산 목록 (배우자·자녀 포함)
- 보유 중인 분양권·입주권과 각각의 계약일·취득일
- 오피스텔이 있다면 주택분 재산세를 내고 있는지 여부
- 상속받은 부동산이 있다면 상속개시일과 지분율
- 보유 주택들의 공시가격
- 매수하려는 주택의 소재지와 조정대상지역 여부
- 기존 주택 처분 계획이 있다면 예상 시기 — 일시적 2주택 특례 검토 대상입니다
정리
- 8억 기준 표준세율과 12% 중과의 차이는 7,867만원입니다.
- 세율표는 단순하지만 주택 수를 세는 기준이 어렵습니다.
- 분양권·입주권·주거용 오피스텔이 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
- 세는 단위는 개인이 아니라 세대이며, 배우자는 주소가 달라도 합산됩니다.
- 이 구간은 계산기가 대신해 줄 수 없습니다. 반드시 세무 확인을 받으십시오.
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