주택 매수 가이드

여기서부터 읽으십시오

• 내 연봉으로 얼마짜리 집을 살 수 있을까
  현금과 소득 조합별 매수 가능 금액 표. 현금이 적으면 연봉을 올려도 소용없는 이유까지.
• LTV와 DSR, 무엇이 내 한도를 막고 있는가
  어느 쪽에 걸렸느냐에 따라 해야 할 일이 정반대입니다. 엉뚱한 쪽을 손대면 소용없습니다.

자금 계획

• 15억을 1원 넘기면 대출이 2억 깎입니다
  집값 200만원 차이에 필요 현금이 2억 갈리는 구간. 수도권에서 15억 언저리를 보고 계시면 먼저 읽으십시오.
• 집값 말고 더 드는 돈 — 취득세·중개보수 총정리
  8억 매수에 왜 2천 6백만원이 더 필요한지, 항목별로 계산해 드립니다.
• 전세 끼고 사기 — 갭만 있으면 되는 게 아닙니다
  부대비용은 갭이 아니라 매매가에 붙습니다. 갭 4억인 물건에 현금 5억이 필요한 경우까지.
• 청약과 매수, 무엇이 유리한가
  중도금은 통과했는데 입주할 때 잔금대출이 모자라는 구조. 청약 넣기 전에 확인하십시오.

대출 한도

• 스트레스 DSR — 은행 한도가 계산기보다 적은 진짜 이유
  내지도 않을 이자로 한도를 계산합니다. 소득과 무관하게 15.7%가 깎입니다.
• 안 쓰는 마이너스통장이 집값 1억 6천을 깎습니다
  한 푼도 안 썼는데 한도 전액이 빚으로 잡히는 구조. 매수 전 가장 먼저 확인할 항목입니다.
• 40년 만기의 함정 — 이자가 원금보다 많아집니다
  한도 3,869만원을 얻는 대가로 이자 1억 6,417만원. 20·30·40년 총이자 비교.
• 생애최초 우대, 효과가 없는 세 가지 경우
  수도권 비규제지역에서는 일반 무주택자와 아무 차이가 없습니다. 체크하기 전에 확인하십시오.
• 규제지역 지정·해제가 내 대출에 미치는 영향
  현금 2억이면 2억 3,668만원이 갈리고, 현금 7억이면 아무 일도 없습니다. 남의 뉴스인지 내 뉴스인지 먼저 보십시오.

세금

• 취득세 중과 — 한 채 차이로 세금이 7,867만원
  분양권·입주권·오피스텔이 주택 수에 들어갑니다. 계산기가 대신해 줄 수 없는 구간입니다.
• 일시적 2주택 특례 — 갈아타기인데 중과를 맞지 않으려면
  선 표준세율, 후 검증 구조. 기한 6개월 전에 안 팔렸다면 호가를 내리셔야 합니다.
• 부부 공동명의, 대출과 세금에 무엇이 달라지나
  한도를 늘리는 건 명의가 아니라 소득 합산입니다. 그리고 효과가 0인 경우가 있습니다.

계약과 절차

• 계약금·중도금·잔금 일정 짜는 법
  대출은 잔금일에야 들어옵니다. 계약금은 전액 본인 현금입니다.
• 대출 실행일과 잔금일 맞추기
  감정가가 매매가보다 낮게 나오면 어떻게 되는지. 실행 전 절대 하면 안 되는 것들.
• 매수 전 반드시 확인할 등기부등본 항목
  계약 전과 잔금일 아침, 두 번 떼야 합니다. 가등기가 가장 위험합니다.
• 중개보수 협의, 어디까지 가능한가
  요율표는 상한이지 정찰가가 아닙니다. 다만 계약서 쓰기 전에만 말할 수 있습니다.
• 전세보증금 지키는 법 — 그 돈이 곧 매수 자금입니다
  보증금이 안 빠지면 매수 계약금부터 날아갑니다. 깡통전세 판별식과 이사 전에 할 일.
• 재건축·재개발 물건 매수 시 확인할 것
  매수가가 총비용이 아닙니다. 추가분담금과 이주 기간 주거비가 남아 있습니다.

읽으셨으면 직접 확인해 보십시오

위 글들의 계산 기준은 전부 계산기에 그대로 반영되어 있습니다. 보유 현금과 소득을 넣으시면 LTV·DSR·대출 총액상한을 모두 따져 실제 매수 가능한 상한을 알려 드립니다. 취득세·중개보수 같은 부대비용까지 빼고 계산합니다.