무엇이 내 한도를
막고 있습니까

세 가지 한도는 각각 무엇을 봅니까

셋은 완전히 다른 것을 봅니다. 그래서 하나를 개선해도 다른 하나가 그대로면 한도는 1원도 안 늘어납니다. 이게 이 글의 핵심입니다.

같은 소득인데 결과가 다릅니다

보유 현금만 바꿔가며 계산해 보겠습니다. 수도권 비규제지역, 무주택, 기존 대출 없음, 금리 4.2%에 30년 만기입니다. 괄호 안이 실제로 발목을 잡은 항목입니다.

3억짜리 집에 LTV 70%면 대출은 2억 1천만원까지입니다. 연소득 1억이면 DSR로는 5억 7천까지 빌릴 수 있지만, 담보가 3억짜리라 더 나올 데가 없습니다. 이런 분에게 "연봉을 올리세요"라고 조언하는 것은 아무 의미가 없습니다.

반대로 셋째·넷째 줄은 전부 DSR입니다. 현금이 넉넉해 비싼 집을 볼 수 있게 되면, 이번엔 소득이 못 따라갑니다. 이런 분이 현금을 더 넣어봐야 한도는 그대로입니다.

내가 어느 쪽인지 어떻게 압니까

가장 확실한 방법은 매수 가능 금액 계산기를 돌려보시는 것입니다. 결과 화면의 「대출 한도는 이렇게 정해졌습니다」에 세 막대가 나란히 나오고, 실제로 적용된 항목에 「적용」 표시가 붙습니다.

계산 없이 대략 가늠하시려면 이렇게 보십시오.

막힌 쪽에 따라 해야 할 일

LTV에 막혔다면

• 현금을 더 모읍니다 — 가장 확실하지만 시간이 걸립니다
• 비규제지역을 봅니다 — 규제지역 무주택 40%가 비규제 70%로 올라갑니다
• 생애최초 요건을 확인합니다 — 규제지역에서는 40%가 70%로 올라갑니다
• 감정가를 확인합니다 — 실제 LTV는 매매가가 아니라 은행 감정가 기준입니다. 감정가가 낮게 나오면 한도도 줄어듭니다

DSR에 막혔다면

• 안 쓰는 마이너스통장을 정리합니다 — 효과가 가장 즉각적입니다. 따로 정리했습니다
• 신용대출을 상환합니다 — DSR에서 5년 분할로 잡혀 타격이 큽니다
• 배우자 소득을 합산합니다 — 공동명의·공동차주 검토
• 은행을 두세 곳 비교합니다 — 성과급 인정 범위가 달라 한도가 갈립니다. 스트레스 DSR 편 참고
• 만기를 늘립니다 — 효과는 있지만 총이자가 크게 늘어납니다. 40년 만기 편 참고

총액상한에 막혔다면

예시로 보겠습니다

보유 현금 3억, 부부합산 연소득 7,000만원, 무주택, 기존 대출 없음. 같은 조건으로 지역만 바꿔보겠습니다.

규제지역으로 가면 상한이 2억 249만원 줄어듭니다. 그리고 발목을 잡는 항목 자체가 DSR에서 LTV로 바뀝니다.

이 차이가 실전에서 중요합니다. 비규제지역이라면 이분은 마이너스통장을 정리하거나 배우자 소득을 합산해 한도를 늘릴 수 있습니다. 그런데 규제지역이라면 그 노력이 전부 무의미해집니다. LTV에 막혀 있으니까요. 같은 사람인데 지역 하나로 전략이 완전히 달라집니다.

소득만 계속 올리면 어떻게 됩니까

현금 3억을 고정하고 소득만 올려봤습니다.

연소득 1억 언저리에서 DSR 한도가 LTV 한도를 따라잡습니다. 그리고 1억 450만원쯤부터는 DSR도 LTV도 아닌 총액상한이 발목을 잡기 시작합니다. 마지막 줄을 보시면 소득이 3,000만원 더 늘었는데 매수 상한은 2,339만원밖에 안 늘었습니다. 소득을 올려도 더는 소용이 없는 구간에 들어선 것입니다.

정리

• 한도는 세 가지 중 가장 낮은 값으로 정해집니다.
• LTV에 막혔으면 소득을 올려도 소용없습니다. 현금이나 지역을 바꾸십시오.
• DSR에 막혔으면 현금을 넣어도 소용없습니다. 기존 대출을 정리하십시오.
• 총액상한에 막혔으면 집값 구간을 낮추는 것 말고 방법이 없습니다.
• 지역 하나만 바뀌어도 막히는 항목 자체가 달라집니다.

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  내지도 않을 이자로 한도를 계산합니다
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  한 푼도 안 썼어도 약정 한도 전액이 잡힙니다
• 15억을 1원 넘기면 대출이 2억 깎입니다
  집값 200만원 차이로 필요 현금이 2억 갈리는 구간
• 규제지역 지정·해제가 내 대출에 미치는 영향
  현금이 적을수록 크게 흔들립니다