내지도 않을 이자로
한도를 계산합니다
"인터넷 계산기로는 4억 8천이 나왔는데 은행에서는 3억 4천이라고 합니다." 가장 흔하게 생기는 일입니다. 계산기가 틀린 것도, 은행이 야박한 것도 아닙니다. 스트레스 DSR이라는 제도 때문입니다.
한 줄로 말하면
나중에 금리가 올라도 갚을 수 있는지를 미리 따져보는 장치입니다.
그 이자를 실제로 내는 것은 아닙니다. 다만 한도는 그만큼 줄어듭니다.
가산폭은 지역마다 다릅니다. 수도권·규제지역은 —%p, 그 외 지방은 —%p입니다(변동금리 기준). 수도권에서 금리 4.2%로 대출을 받으시더라도, 한도를 정할 때는 —%로 계산한다는 뜻입니다.
얼마나 깎이는지 보겠습니다
수도권에서, 기존 대출 없이 금리 4.2%에 30년 만기로 빌린다고 하겠습니다.
| 연 소득 | 가산 없다면 | 실제 한도 | 깎이는 금액 |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 3억 4,082만원 | 2억 4,554만원 | 9,528만원 |
| 7,000만원 | 4억 7,715만원 | 3억 4,375만원 | 1억 3,340만원 |
| 1억 | 6억 8,164만원 | 4억 9,107만원 | 1억 9,057만원 |
| 1억 5,000만원 | 10억 2,246만원 | 7억 3,661만원 | 2억 8,585만원 |
우연이 아닙니다. 기존 대출이 없다면 스트레스 DSR은 소득과 무관하게 같은 비율로 한도를 줄입니다. 소득이 높다고 덜 깎이지 않습니다.
지방이라면 가산이 0.75%p라 깎이는 비율이 8.4%로 줄어듭니다.
착시의 정체
연소득 7,000만원인 분의 한도가 3억 4,375만원으로 나왔습니다. 이 숫자가 어떻게 나왔는지 뜯어보면 제도가 한눈에 보입니다.
| DSR 한도 (연소득의 40%) | 연 2,800만원 | 월 233만원 |
| 은행이 한도 계산에 쓴 가상 월 상환액 | 2,333,333원 | 7.20% 기준 |
| 실제로 내시는 월 상환액 | 1,680,996원 | 4.20% 기준 |
은행은 이분이 월 233만원을 갚을 것처럼 계산해서 한도를 정했습니다. 그런데 실제로 통장에서 빠져나가는 돈은 월 168만원입니다. 매달 65만원의 여유가 처음부터 설계에 들어가 있는 셈입니다.
만기를 늘려도 기대만큼 안 늘어나는 이유
"한도가 모자라면 40년으로 늘리세요"라는 조언을 많이 들으셨을 겁니다. 맞는 말이지만, 생각만큼 극적이지는 않습니다. 스트레스 DSR이 만기가 길수록 더 세게 물리기 때문입니다.
| 만기 | 가산 없다면 | 실제 한도 | 깎이는 비율 |
|---|---|---|---|
| 20년 | 3억 7,844만원 | 2억 9,635만원 | 21.7% |
| 30년 | 4억 7,715만원 | 3억 4,375만원 | 28.0% |
| 40년 | 5억 4,205만원 | 3억 6,687만원 | 32.3% |
연소득 7,000만원, 수도권 기준입니다. 30년에서 40년으로 늘리면 한도는 3억 4,375만원에서 3억 6,687만원으로 2,312만원 늘어납니다. 가산이 없었다면 6,490만원이 늘었을 텐데, 3분의 1 남짓만 돌아온 셈입니다.
실무에서 알아두실 것
1. 가산폭은 하나로 고정된 값이 아닙니다
스트레스 가산금리는 금리 유형과 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 변동금리일수록, 수도권일수록 더 높게 물립니다. 고정금리 상품은 상대적으로 적게 물리거나 면제되기도 합니다. 이 사이트의 계산기는 지역은 나눠 반영하지만, 금리 유형은 가장 높게 물리는 변동금리 기준으로 계산합니다. 혼합형·주기형이라면 실제 한도가 계산보다 조금 더 나올 수 있습니다. 예를 들어 수도권에서 30년 만기로 받으면서 처음 5년 고정 혼합형이면 3.00%p의 80%인 2.40%p, 5년 주기형이면 40%인 1.20%p가 붙습니다. 만기 내내 고정인 상품은 붙지 않습니다. 상담 시 "제 상품에는 스트레스 몇 %p가 붙습니까"를 직접 물어보십시오.
2. 은행마다 소득 인정 방식이 다릅니다
스트레스 DSR로 설명되지 않는 차이가 남는다면 보통 이쪽입니다. 성과급과 수당을 소득으로 인정하는 범위, 재직 기간 요건, 사업소득 산정 방식이 은행마다 다릅니다. 같은 사람이 은행을 바꾸면 한도가 달라집니다. 한 곳에서 거절당했다고 포기하지 마시고 두세 곳은 비교해 보십시오.
3. 한도를 늘리는 현실적인 순서
스트레스 가산은 내가 어떻게 할 수 있는 영역이 아닙니다. 대신 아래는 바로 손댈 수 있습니다.
- 안 쓰는 마이너스통장 해지 — 효과가 가장 즉각적입니다. 따로 정리했습니다
- 신용대출 상환 — DSR에서 5년 분할로 잡히므로 타격이 큽니다
- 배우자 소득 합산 — 공동명의·공동차주 검토
- 만기 연장 — 위에서 본 대로 효과는 제한적입니다
4. 같은 사람인데 은행마다 1억 가까이 차이 납니다
원천징수영수증상 총급여가 8,000만원인 직장인을 가정하겠습니다. 기본급이 6,000만원이고 성과급이 2,000만원입니다. 성과급 비중이 큰 직군에서 흔한 구조입니다. 기존 대출은 없고, 금리 4.2%에 30년 만기로 알아본다고 하겠습니다.
| A은행 | B은행 | |
|---|---|---|
| 성과급 인정 | 인정 안 함 | 3년 평균 인정 |
| 인정 소득 | 6,000만원 | 8,000만원 |
| 대출 한도 | 2억 9,464만원 | 3억 9,286만원 |
| 월 상환액 | 1,440,853원 | 1,921,138원 |
보유 현금 3억으로 수도권 비규제지역에서 집을 본다면 매수 가능 상한이 5억 8,074만원과 6억 7,369만원으로 갈립니다. 9,295만원짜리 차이입니다. 볼 수 있는 단지가 완전히 달라집니다.
스트레스 DSR은 모든 은행에 똑같이 적용되므로 이 차이를 만들지 않습니다. 차이는 무엇을 소득으로 볼 것인가에서 생깁니다. 그래서 상담 때 한도만 물어보시면 안 되고 이렇게 물어보셔야 합니다.
- "제 성과급·상여는 소득으로 인정됩니까? 몇 년 평균으로 봅니까?"
- "재직 기간 요건이 있습니까? 이직한 지 얼마 안 됐는데 괜찮습니까?"
- "제 상품에는 스트레스 가산이 몇 %p 붙습니까?"
- "부수거래(급여이체·카드실적)를 하면 금리나 한도가 달라집니까?"
자영업자와 프리랜서는 편차가 더 큽니다. 사업소득을 인정하는 방식이 은행마다 다르고, 소득 증빙 서류에 따라서도 갈립니다. 반드시 두세 곳을 비교하십시오. 한 곳에서 나온 숫자를 최종값으로 믿고 계약금을 넣는 것이 가장 위험합니다.
반대로, 한도가 더 나올 수 있는 경우
여기까지는 한도가 깎이는 이야기만 했습니다. 반대 방향도 하나 있습니다. 젊은 무주택 근로자라면 지금 연봉이 아니라 앞으로 오를 소득을 기준으로 DSR을 계산받을 수 있습니다. 장래소득 인정이라고 부르고, 2021년 7월부터 있던 제도입니다.
문제는 은행이 알아서 해주지 않았다는 것입니다. 지금까지는 금융회사 자율이라, 차주가 먼저 요청하지 않으면 그냥 넘어가는 경우가 많았습니다. 2026년 8월 31일부터 은행이 먼저 알려줄 의무가 생깁니다.
근거와 시행일은 정책 변경 이력에 정리해 두었습니다.
정리
- 은행은 실제 금리 + 가산금리로 한도를 계산합니다. 그 이자를 내지는 않습니다.
- 기존 대출이 없다면 소득과 무관하게 같은 비율(수도권 약 28%)로 깎입니다.
- 깎인 만큼이 금리 상승 완충장치입니다. 손해로만 볼 일은 아닙니다.
- 만기가 길수록 더 세게 물립니다. 수도권은 만기가 30년까지라 만기로 늘리는 데도 한계가 있습니다.
- 가산폭은 상품·금리유형·지역별로 다릅니다. 은행에 직접 확인하십시오.
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