규제지역 뉴스,
나에게 얼마짜리입니까
규제지역 지정·해제 소식이 나오면 다들 집값 이야기부터 합니다. 그런데 매수를 준비하시는 분에게 먼저 오는 것은 대출 한도입니다. 그리고 그 충격은 사람마다 완전히 다릅니다. 현금 2억이면 2억 6,120만원이 갈리는데, 현금 7억이면 차이가 없습니다.
무엇이 바뀝니까
| 항목 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| LTV (무주택) | 70% | 40% |
| LTV (1주택) | 처분조건부 70% 그 외 대출 불가 | 처분조건부 40% 그 외 대출 불가 |
| LTV (다주택) | 수도권 대출 불가 지방 60% | 대출 불가 |
| 취득세 | 1~3% (2주택까지) | 2주택부터 중과 8~12% |
| 생애최초 우대 | 비수도권 80% | 70% |
위 비율은 계산기가 쓰는 기준값이며 기준일은 —입니다. 지정·해제와 비율은 수시로 바뀌므로 계약 직전에 다시 확인하십시오.
내 경우 얼마나 갈립니까
| 보유 현금 | 비규제 | 규제 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 2억 | 5억 7,898만원 | 3억 1,778만원 | 2억 6,120만원 |
| 3억 | 6억 7,369만원 | 4억 7,975만원 | 1억 9,394만원 |
| 5억 | 8억 5,790만원 | 7억 8,629만원 | 7,161만원 |
| 7억 | 10억 4,667만원 | 10억 4,667만원 | 0원 |
현금 2억인 분은 볼 수 있는 집이 2억 6,120만원어치 사라지는데, 현금 7억인 분은 1원도 줄지 않습니다. 이분에게는 규제지역 지정이 아무 상관이 없습니다.
왜 이렇게 됩니까
LTV는 집값에 비례하는 한도이고 DSR은 소득에 비례하는 한도입니다. 은행은 둘 중 낮은 쪽을 줍니다.
현금이 적으면 집값에서 대출이 차지하는 비중이 큽니다. 그래서 LTV에 먼저 막히고, 70%가 40%로 깎이는 충격이 그대로 옵니다. 반대로 현금이 넉넉하면 대출 비중 자체가 작아져 DSR 한도 근처에서 두 경우가 만납니다. 규제든 아니든 결국 소득이 천장이 되니 차이가 줄어드는 것입니다. 어디에 막혀 있는지 판별하는 법을 먼저 보시면 이해가 빠릅니다.
LTV에 막혀 계신 분에게는 1순위 변수입니다. 해제되면 볼 수 있는 단지가 통째로 바뀝니다.
DSR에 막혀 계신 분에게는 거의 무관합니다. 그 시간에 소득 서류를 챙기는 편이 낫습니다.
규제지역에서는 생애최초가 훨씬 강력해집니다
규제지역 무주택 LTV가 40%인데 생애최초 우대는 70%입니다. 비규제지역에서는 둘 다 70%라 차이가 없지만, 규제지역에서는 30%p가 통째로 벌어집니다. 보유 현금 3억으로 계산해 보겠습니다.
| 연소득 | 일반 (40%) | 생애최초 (70%) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 6,000만원 | 4억 7,975만원 | 5억 8,074만원 | 1억 99만원 |
| 8,000만원 | 4억 7,975만원 | 6억 7,369만원 | 1억 9,394만원 |
| 1억 2,000만원 | 4억 7,975만원 | 8억 5,465만원 | 3억 7,490만원 |
왼쪽 열이 세 줄 모두 같은 것을 보십시오. 일반 기준으로는 LTV 40%에 막혀 있어서 소득이 두 배가 되어도 결과가 같습니다. 생애최초 요건을 갖추셨다면 규제지역에서는 소득을 올리는 것보다 훨씬 큰 카드입니다. 다만 요건이 까다로우니 생애최초 편을 먼저 확인하십시오.
지정·해제 시점을 조심하십시오
가장 많이 사고가 나는 지점입니다. 규제지역 지정은 어느 날 갑자기, 며칠 뒤 시행으로 발표됩니다. 계약을 해두었는데 잔금 전에 지정되면 어떻게 될까요.
보통 시행일 전 기존 계약에 대한 경과규정(적용 예외)을 함께 두지만, 그 요건은 대책마다 다릅니다. 계약일 기준인지, 계약금 납부 시점 기준인지, 증빙을 무엇으로 보는지가 매번 달라집니다. "예전에는 이랬다"가 통하지 않는 영역입니다.
취득세도 함께 움직입니다
규제지역(조정대상지역)이면 두 번째 집부터 취득세가 중과됩니다. 비조정지역이라면 두 번째 집까지 표준세율입니다. 8억짜리 기준으로 2,053만원과 6,720만원의 차이입니다. 취득세는 취득일(잔금일 또는 등기일) 기준으로 판정되므로, 이쪽도 지정 시점이 그대로 돈으로 옵니다. 취득세 중과 편에 자세히 정리했습니다.
해제 소식이 나오면
- 1 내가 LTV에 막혀 있는지 먼저 확인합니다 — 아니면 남의 뉴스입니다
- 2 막혀 있다면 계산기에서 지역만 바꿔 얼마가 늘어나는지 봅니다
- 3 늘어난 만큼 월 상환액도 늘어납니다. 감당 가능한지 함께 봅니다
- 4 시행일과 대출 실행일의 선후를 확인합니다
- 5 해제는 매도자에게도 호재입니다. 호가가 먼저 오릅니다
정리
- 규제지역이면 LTV가 내려가고 2주택부터 취득세가 중과됩니다.
- 충격의 크기는 현금이 얼마나 있느냐에 달려 있습니다.
- LTV에 막혀 계시면 1순위 변수, DSR에 막혀 계시면 거의 무관합니다.
- 규제지역에서는 생애최초 우대의 값어치가 훨씬 커집니다.
- 대출은 실행일 기준입니다. 계약과 잔금 사이에 바뀌면 그대로 맞습니다.
- 해제되면 호가도 같이 오릅니다. 한도만 보고 서두르지 마십시오.
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