체크했는데
아무 변화가 없습니까

먼저 지역부터 확인하십시오

생애최초 우대 비율은 지역에 따라 다릅니다. 그리고 일반 무주택자 LTV와 비교하면 차이가 없는 구간이 생깁니다.

수도권에서 집을 알아보시는 분 상당수가 여기에 해당합니다. 규제지역은 몇 개 구뿐이고 나머지는 전부 비규제지역이니까요. "생애최초라 유리하다"고 전제하고 예산을 짜셨다면 다시 계산해 보셔야 합니다.

효과가 없는 세 가지 경우

하나 — 수도권 비규제지역

위에서 본 대로입니다. 우대율과 일반 비율이 같아서 LTV는 그대로입니다. 다만 금리 우대나 디딤돌대출 같은 정책 상품에서는 여전히 유리할 수 있으니, LTV가 아닌 다른 혜택이 있는지 은행에 확인해 보십시오.

둘 — DSR에 막혀 있을 때

LTV를 올려도 소득이 못 받쳐주면 소용없습니다. 은행은 LTV와 DSR 중 낮은 쪽을 주기 때문입니다. 비수도권에서 계산해 보겠습니다. 보유 현금 2억, 무주택 기준입니다.

연소득 6,000만원인 분은 이미 DSR에 막혀 있어서 LTV가 70%든 80%든 결과가 같습니다. 반면 연소득 1억인 분은 LTV가 발목이었기 때문에 우대가 그대로 효과를 냅니다. 내가 어느 쪽에 막혀 있는지를 먼저 확인하셔야 하는 이유입니다. 판별법은 따로 정리했습니다.

셋 — 대출 총액 상한에 걸릴 때

생애최초 대출에도 금액 상한이 있습니다. 비율이 아무리 높아도 이 뚜껑을 넘지 못합니다. 고가 주택을 보시는 경우 LTV 우대의 상당 부분이 여기서 상쇄됩니다. 총액 상한의 구조도 함께 보십시오.

효과가 있을 때는 확실합니다

보유 현금 2억, 무주택, 기존 대출 없음. 규제지역에서 매수하는 경우입니다.

규제지역에서는 일반 무주택자 LTV가 40%로 크게 제한되기 때문에, 70%로 올라가는 효과가 매우 큽니다. 연소득 1억이면 매수 가능 금액이 2억 9,810만원 늘어납니다. 볼 수 있는 단지가 완전히 달라지는 크기입니다.

첫째 줄에서 일반 기준 금액이 두 소득 모두 3억 1,778만원으로 같은 것도 눈여겨보십시오. LTV 40%에 막혀 있어서 소득이 올라가도 소용이 없는 상태입니다. 이런 분에게 생애최초 요건은 소득을 올리는 것보다 훨씬 강력한 카드입니다.

요건에서 걸리는 사람들

효과가 큰 만큼 요건도 까다롭습니다. 실무에서 자주 걸리는 지점들입니다.

배우자의 과거 이력

본인이 한 번도 집을 가진 적이 없어도, 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했던 이력이 있으면 해당하지 않을 수 있습니다. "나는 무주택인데"라고 생각하시던 분이 여기서 가장 많이 걸립니다. 세대원 전원의 이력을 봅니다.

과거에 잠깐 가졌던 집

상속으로 잠깐 지분을 가졌다가 처분한 경우, 분양권을 샀다가 전매한 경우처럼 본인도 잊고 있던 이력이 나옵니다. 기록에 남아 있으면 걸립니다.

소득과 주택가격 요건

정리

• 우대율은 수도권·규제지역 70%, 비수도권 80%입니다.
• 수도권 비규제지역에서는 LTV상 실익이 없습니다. 일반도 70%입니다.
• DSR에 막혀 있으면 LTV를 올려도 결과가 같습니다.
• 효과가 가장 큰 곳은 규제지역입니다. 50%가 70%로 올라갑니다.
• 요건은 세대원 전원 기준입니다. 배우자의 혼인 전 이력도 봅니다.
• 사전심사로 확정된 뒤에 예산에 반영하십시오.

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