갭 2억이면
2억으로 됩니까
"매매 6억, 전세 4억이니까 2억이면 된다" — 갭투자를 설명할 때 늘 이렇게 말합니다. 틀렸습니다. 부대비용은 갭이 아니라 매매가에 붙기 때문입니다. 조건에 따라 2억 1,124만원이 필요하기도 하고, 2억 5,504만원이 필요하기도 합니다.
먼저 결론
매매 6억, 전세보증금 4억인 물건입니다. 갭은 2억입니다.
| 항목 | 무주택자가 살 때 | 1주택자가 조정지역에서 살 때 |
|---|---|---|
| 갭 (매매 − 전세) | 2억 | 2억 |
| 취득세 + 지방교육세 | 660만원 | 5,040만원 |
| 중개보수 | 240만원 | 240만원 |
| 중개보수 부가세 | 24만원 | 24만원 |
| 법무사·등기 | 80만원 | 80만원 |
| 국민주택채권 할인 | 120만원 | 120만원 |
| 실제 필요한 현금 | 2억 1,124만원 | 2억 5,504만원 |
그리고 어느 쪽이든 갭 2억으로는 못 삽니다.
부대비용은 갭이 아니라 매매가에 붙습니다
이 한 문장이 이 글의 전부입니다. 전세를 끼고 사든 안 끼고 사든 등기를 6억짜리로 하는 것은 똑같습니다. 취득세도, 중개보수도, 채권도 6억을 기준으로 계산됩니다. 내가 실제로 손에 쥐고 나간 돈이 2억이라는 사실은 세무서와 아무 상관이 없습니다.
그래서 갭이 작을수록 부대비용의 체감 비중이 커집니다. 같은 6억짜리라도 전세가 4억이면 부대비용이 갭의 5.6%지만, 전세가 5억이라 갭이 1억이면 같은 1,124만원이 갭의 11.2%가 됩니다. 갭을 좁힐수록 수익률이 좋아진다고들 하는데, 이 부분이 빠진 계산입니다.
| 매매 / 전세 | 갭 | 부대비용 (무주택) | 실제 필요 현금 |
|---|---|---|---|
| 6억 / 4억 | 2억 | 1,124만원 | 2억 1,124만원 |
| 9억 / 6억 | 3억 | 3,626만원 | 3억 3,626만원 |
| 12억 / 8억 | 4억 | 4,940만원 | 4억 4,940만원 |
9억짜리부터는 취득세가 3% 구간으로 올라가면서 부대비용이 뜁니다. 갭 3억을 준비하셨다면 3,626만원이 모자랍니다. 자세한 항목별 계산은 부대비용 총정리에 있습니다.
두 번째 집이면 취득세가 판을 뒤집습니다
갭투자를 고민하시는 분은 대개 이미 한 채를 가지고 계십니다. 그러면 이 집이 두 번째 집이 되고, 조정대상지역이라면 취득세가 중과됩니다.
| 매매 / 전세 | 무주택 · 비조정 | 1주택 · 조정 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 6억 / 4억 | 2억 1,124만원 | 2억 5,504만원 | 4,380만원 |
| 9억 / 6억 | 3억 3,626만원 | 3억 8,216만원 | 4,590만원 |
| 12억 / 8억 | 4억 4,940만원 | 5억 1,060만원 | 6,120만원 |
갭보다 1억 1,060만원을 더 준비하셔야 합니다.
주택담보대출로 메울 생각은 접으십시오
"모자라는 만큼 대출받으면 되지 않나" 하시는데, 여기서는 잘 안 됩니다. 이미 전세보증금이 앞줄에 서 있기 때문입니다.
은행이 담보로 잡을 수 있는 것은 집값에서 먼저 돌려줘야 할 돈을 뺀 나머지입니다. 6억짜리 집에 4억 전세가 들어 있으면, 집을 팔아도 4억은 세입자 몫입니다. 은행이 회수할 수 있는 자리가 2억밖에 없는데, 그 앞에 소액임차보증금 최우선변제까지 놓입니다. 실무에서 전세를 낀 물건에 주택담보대출이 나오지 않거나 나와도 금액이 형편없는 이유가 이것입니다.
신용대출로 메우는 방법이 남지만, 이쪽도 대가가 있습니다. 신용대출은 DSR에서 5년 분할상환으로 잡혀서 나중에 실거주할 집을 살 때 주택담보대출 한도를 크게 깎습니다. 이 구조는 따로 정리했습니다.
산 다음에 오는 것들
1. 임대인 자리를 그대로 물려받습니다
계약서를 새로 쓰지 않아도 매수인이 임대인이 됩니다. 남은 계약 기간, 보증금 반환 의무, 계약갱신요구 대응이 전부 넘어옵니다. 기존 계약 조건을 계약 전에 반드시 확인하십시오. 만기가 언제인지, 갱신요구권을 이미 썼는지에 따라 내가 언제 이 집을 마음대로 할 수 있는지가 달라집니다.
2. 전세가가 내려가면 차액을 내가 냅니다
이게 갭투자의 진짜 위험입니다. 4억에 들어온 세입자가 나갈 때 시세가 3억 5천이면, 새 세입자에게 3억 5천을 받아 내 돈 5천만원을 보태서 돌려줘야 합니다. 집값이 안 떨어졌어도 전세가만 떨어지면 현금이 나갑니다.
3. 보유 기간 동안 세금이 늘어납니다
두 채가 되면 재산세와 종합부동산세가 달라집니다. 나중에 팔 때 양도소득세 비과세도 영향을 받습니다. 취득세는 살 때 한 번이지만 이쪽은 매년입니다. 보유 기간이 길어질수록 여기서 수익이 깎입니다. 구체적인 금액은 보유 주택의 공시가격과 세대 구성에 따라 달라지므로 매수 전에 세무사 상담을 받으십시오.
계약 전 확인 목록
- 1 이 집이 나에게 몇 번째 집인지 — 세대 기준입니다
- 2 조정대상지역인지 — 계약일 기준으로 다시 확인
- 3 위 둘로 취득세를 먼저 계산하고 그 금액을 갭에 더하기
- 4 기존 임대차 계약의 만기와 갱신요구권 사용 여부
- 5 확정일자와 전입 시점 — 등기부등본과 함께
- 6 최근 전세 실거래가 추이 — 지금 보증금이 고점인지
- 7 보증금이 10~15% 하락했을 때 메울 현금이 있는지
정리
- 필요한 현금은 갭이 아니라 갭 + 부대비용입니다.
- 부대비용은 매매가 기준으로 붙습니다. 갭이 작을수록 비중이 커집니다.
- 두 번째 집이고 조정지역이면 취득세 중과가 판을 뒤집습니다.
- 일시적 2주택 특례는 갭투자에 해당되지 않습니다.
- 전세가 끼어 있으면 주택담보대출이 사실상 막힙니다.
- 손익은 집값보다 전세가로 먼저 옵니다. 하락분 예비 현금을 두십시오.
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