대출은 잔금일
당일에 나옵니다
미리 받아 통장에 넣어두는 게 아닙니다. 잔금일 당일에 은행에서 매도인 계좌로 바로 넘어갑니다. 그래서 심사가 하루라도 늦어지면 잔금을 못 치릅니다. 계약이 흔들리는 가장 흔한 이유가 이것입니다.
왜 미리 못 받습니까
주택담보대출은 그 집을 담보로 나가는 돈입니다. 아직 내 집이 아닌 상태에서는 담보를 잡을 수 없습니다. 그래서 순서가 이렇게 됩니다.
- 1 잔금일에 은행이 대출금을 매도인 계좌로 직접 보냅니다
- 2 동시에 소유권이 매수인에게 넘어갑니다
- 3 그 즉시 은행이 근저당권을 설정합니다
언제 신청해야 합니까
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 은행 두세 곳 사전심사. 한도와 금리를 비교합니다 |
| 계약 직후 | 계약서를 들고 정식 신청. 여기서부터 시계가 돕니다 |
| 잔금 3~4주 전 | 서류 제출 완료. 감정평가 진행 |
| 잔금 2주 전 | 승인 확정. 한도·금리가 최종 확정됩니다 |
| 잔금 1주 전 | 실행일 지정, 법무사 지정, 자필서명 |
| 잔금일 | 실행. 매도인 계좌로 송금 + 소유권 이전 + 근저당 설정 |
일정이 밀리는 이유
1. 감정가가 매매가보다 낮게 나옵니다
LTV는 매매가가 아니라 감정가를 기준으로 적용됩니다. 8억에 계약했는데 감정가가 7억 5천으로 나오면, LTV 70%가 5억 6천만원이 아니라 5억 2,500만원이 됩니다. 3,500만원이 갑자기 비는 것입니다.
2. 서류 보완 요청이 반복됩니다
재직증명서, 원천징수영수증, 건강보험 납부확인서, 가족관계증명서… 한 번에 다 갖춰지는 경우가 드뭅니다. 특히 이직한 지 얼마 안 됐거나, 사업소득자이거나, 성과급 비중이 큰 경우 추가 자료를 계속 요구받습니다.
3. 매도인 쪽 근저당이 안 지워집니다
매도인이 그 집을 담보로 대출을 받아둔 상태라면, 잔금일에 그 대출을 상환하고 근저당을 말소해야 합니다. 이게 정리되지 않으면 은행이 새 근저당을 못 잡아서 실행 자체가 안 됩니다. 등기부등본에 근저당이 있다면 말소 일정을 계약서에 명시해 두십시오.
4. 잔금일이 은행 휴무일입니다
단순하지만 실제로 생깁니다. 주말·공휴일에는 실행이 안 됩니다. 연말연시나 명절 앞뒤는 업무가 몰려 더 늦어집니다. 잔금일은 평일, 그것도 월말·연말은 피해서 잡으십시오.
실행 전까지 절대 하지 마실 것
DSR이 올라가서 이미 승인된 주택담보대출 한도가 깎이거나 취소될 수 있습니다.
은행은 승인 시점뿐 아니라 실행 직전에도 다시 확인합니다. 부대비용이 모자라 급히 신용대출을 받으면, 정작 주택담보대출이 줄어드는 악순환이 벌어집니다. 부대비용은 미리 계산해서 현금으로 준비해 두셔야 하는 이유입니다.
- 이직·퇴사 — 재직 상태가 바뀌면 재심사입니다
- 카드 연체 — 단기 연체도 신용점수에 영향을 줍니다
- 큰 금액 현금 인출·이체 — 자금 출처 소명을 요구받을 수 있습니다
- 추가 대출 — 위에서 말씀드린 대로 가장 위험합니다
예시로 보겠습니다
3월 1일 계약, 5월 30일 잔금으로 8억짜리를 매수한다고 하겠습니다.
| 2월 중 | 은행 3곳 사전심사 — 한도·금리 비교 |
| 3월 1일 | 계약. 계약금 8,000만원 지급 |
| 3월 첫 주 | 계약서 들고 정식 신청. 서류 제출 |
| 4월 말 | 감정평가 결과 확인 — 여기서 한도가 확정 |
| 5월 중순 | 승인 확정. 실행일을 5월 30일로 지정 |
| 5월 30일 | 잔금·소유권 이전·근저당 설정 동시 진행 |
여기서 가장 중요한 지점은 4월 말입니다. 감정가가 예상보다 낮게 나오면 이때 알게 되고, 잔금까지 한 달이 남습니다. 부족분을 마련할 시간이 있는 것입니다.
반대로 계약 후 두 달을 미루다 5월 중순에 신청하면, 감정가 문제를 잔금 며칠 전에 알게 됩니다. 그때는 손쓸 방법이 없습니다. 신청을 미루는 것이 가장 큰 위험입니다.
결혼을 앞둔 신혼부부가 수도권의 6억짜리 아파트를 계약하셨습니다. 대출이 4억 2,000만원 나올 것으로 보고 세운 계획이었습니다.
계약을 마치고 입주를 기다리는 사이, 혼수를 준비하시려고 2,000만원짜리 마이너스통장을 하나 만드셨습니다. 대출 심사가 진행 중일 때였습니다.
은행은 마이너스통장을 쓴 돈이 아니라 약정 한도 전액으로 봅니다. 잔고가 0원이어도 2,000만원을 빌린 사람이 됩니다. 그 빚이 DSR에 얹히면서 주택담보대출 한도가 7,000만원 깎였습니다.
잔금일까지 그 돈을 구하지 못하셨습니다. 계약금을 날렸습니다.
이 사이트 기준 계산(수도권·연소득 7,000만원·금리 4.2%·30년)으로는 마이너스통장 한도 1,000만원마다 주택담보대출이 약 2,850만원씩 줄어듭니다. 2,000만원이면 5,700만원 안팎이고, 금리·만기·소득에 따라 이보다 커지기도 합니다.
이분의 잘못은 마이너스통장을 만든 것이 아니었습니다. 만든 시점이었습니다. 같은 통장을 잔금 다음 날 만드셨다면 아무 일도 없었습니다. 6억짜리면 계약금이 보통 6,000만원입니다. 한 번도 쓰지 않은 2,000만원 한도 때문에 그것을 잃으셨습니다.
정리
- 대출은 잔금일 당일 매도인 계좌로 바로 나갑니다. 미리 못 받습니다.
- 정식 신청은 계약서를 쓴 뒤에야 가능합니다. 바로 하십시오.
- LTV는 매매가가 아니라 감정가 기준입니다. 낮게 나올 수 있습니다.
- 매도인 근저당 말소 일정을 계약서에 명시하십시오.
- 잔금일은 평일로, 월말·연말·명절 앞뒤는 피하십시오.
- 실행 전까지 새 대출을 받지 마십시오. 한도가 깎입니다.
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