사고 예방 · 기준일 —

두 번 떼야 합니다

계약 전에 한 번, 잔금일 당일 아침에 또 한 번입니다. 그 사이에 압류나 가압류가 새로 들어올 수 있기 때문입니다. 한 통에 몇백원인데, 안 떼서 집을 통째로 잃는 일이 실제로 있습니다.

등기부등본은 세 부분입니다

구분무엇이 적혀 있나
표제부건물의 주소, 면적, 구조. 이 집이 맞는지 확인하는 곳
갑구소유권에 관한 사항. 누가 주인인지, 소유권을 위협하는 게 있는지
을구소유권 외 권리. 근저당·전세권 등 빚에 관한 것

인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 열람용은 값이 싸고 화면으로만 보며, 발급용은 공식 문서로 씁니다. 확인 목적이면 열람용으로 충분합니다.

표제부 — 이 집이 맞습니까

⚠
신축이나 재건축 단지에서 대지권 미등기 상태인 경우가 있습니다. 절차상 정리가 안 끝난 것일 수도 있지만, 분쟁 중일 수도 있습니다. 언제 정리되는지를 서면으로 확인하십시오.

갑구 — 소유권이 흔들리고 있습니까

여기가 가장 중요합니다. 아래 표시가 있으면 계약을 멈추고 이유부터 파악하십시오.

표시의미위험도
가압류 · 압류채권자가 처분을 막아둔 상태매우 높음
가처분소유권을 두고 다툼이 진행 중매우 높음
가등기나중에 다른 사람이 소유권을 가져갈 수 있음매우 높음
경매개시결정경매 절차가 시작됨매우 높음
신탁소유자가 신탁회사. 매도 권한 확인 필요높음
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가등기가 가장 무섭습니다. 내가 정상적으로 사서 등기를 마쳐도, 나중에 가등기권자가 본등기를 하면 내 소유권이 사라집니다. 돈은 이미 냈는데 집은 없어지는 상황입니다. 가등기가 있으면 말소를 확인하기 전까지 절대 잔금을 치르지 마십시오.

매도인 확인

을구 — 빚이 얼마나 걸려 있습니까

근저당권이 있는 것 자체는 정상입니다. 대부분의 집주인이 대출을 끼고 있으니까요. 문제는 잔금일에 깨끗이 지워지느냐입니다.

채권최고액을 보십시오

근저당권에 적힌 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액입니다. 보통 실제 대출금의 110~130%로 설정합니다. 채권최고액이 6억이면 실제 빚은 5억 안팎일 수 있습니다. 정확한 잔액은 매도인에게 상환예정액 확인서를 받아 확인하십시오.

⚠
매매가보다 채권최고액이 크다면 특히 조심하셔야 합니다. 잔금을 다 줘도 빚을 다 못 갚아 근저당이 안 지워질 수 있습니다. 이 경우 잔금을 매도인이 아니라 은행에 직접 송금하는 방식으로 처리합니다.

전세권·임차권 등기

세입자가 있는 집이라면 언제 나가는지가 계약의 핵심입니다. 전세권이나 임차권등기명령이 등기되어 있으면 그 권리가 그대로 따라옵니다. 명도(집을 비우는 것) 일정을 계약서에 명시하고, 보증금을 누가 언제 돌려주는지도 분명히 적어두십시오.

잔금일 아침에 다시 떼는 이유

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아래는 특정 사례가 아니라 위험 구조를 설명하기 위해 구성한 예시입니다.

3월에 계약할 때는 등기부가 깨끗했습니다. 그런데 매도인이 그 사이 사업이 어려워져 4월에 가압류가 들어왔다고 하겠습니다. 5월 잔금일에 이걸 모르고 돈을 다 주면 어떻게 될까요.

소유권 이전 등기를 신청해도 가압류가 먼저 걸려 있어 내 소유권이 온전하지 않습니다. 최악의 경우 그 집이 경매로 넘어가고, 나는 매도인에게 돈을 돌려달라고 소송을 해야 합니다. 매도인에게 갚을 능력이 없으면 그걸로 끝입니다.

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잔금 송금 직전에 한 번 더 확인하십시오. 법무사가 입회하는 경우 보통 확인해 주지만, 매수인이 직접 눈으로 보는 것이 가장 확실합니다. 몇백원과 5분이면 됩니다.

확인 목록

계약 전과 잔금일, 두 번 다 아래를 훑으십시오.

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중개사가 중개대상물 확인·설명서를 작성해 교부하게 되어 있습니다. 받으시고 등기부와 대조해 보십시오. 설명이 사실과 다르면 책임을 물을 근거가 됩니다. 서명하기 전에 읽으십시오.

정리

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본 글은 매수 시 확인할 사항을 정리한 참고용 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 등기부 기재사항의 법적 효력과 권리관계 판단은 개별 사실관계에 따라 달라집니다. 권리관계에 의심스러운 점이 있으면 반드시 법률 전문가의 검토를 받으십시오.