보증금이 묶이면
계약금부터 날아갑니다
집을 사려는 분에게 전세보증금은 그냥 보증금이 아닙니다. 대개 보유 현금의 절반 이상이고, 매수 자금의 본체입니다. 이 돈이 제때 안 나오면 매수 잔금을 못 치릅니다. 그러면 집을 사려다가 계약금을 날립니다.
왜 매수 가이드에 전세 이야기가 있습니까
상담을 하다 보면 매수 계획이 무너지는 지점이 늘 비슷합니다. 집을 고르고, 대출 한도를 확인하고, 계약금까지 넣었는데 정작 내 전세보증금이 안 빠지는 것입니다.
그래서 매수를 준비하신다면 집을 보기 전에 내 보증금이 안전한지, 제때 나올 수 있는지부터 확인하셔야 합니다. 순서가 반대면 돌이킬 수가 없습니다.
보증금을 지키는 세 겹
전세보증금 보호는 세 가지가 겹쳐서 작동합니다. 이름이 비슷해서 헷갈리기 쉬운데, 하는 일이 각각 다릅니다.
| 장치 | 얻는 방법 | 하는 일 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 실제 거주(점유) | 집주인이 바뀌어도 계속 살 권리 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 순위대로 돈을 받을 권리 |
| 최우선변제권 | 소액보증금 요건 충족 | 일정액을 선순위보다 먼저 |
이 틈을 막는 방법은 계약서에 특약을 넣는 것입니다. "잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다"는 취지의 문구를 계약할 때 넣으셔야 합니다. 나중에는 못 넣습니다.
① 전입신고 ② 확정일자 ③ 실제로 이사(점유)
하나라도 미루면 그 기간만큼 무방비입니다. 확정일자는 주민센터에서도 받고 인터넷등기소에서도 받습니다.
깡통전세인지 계산해 보십시오
보증금을 못 받는 상황은 대개 하나로 설명됩니다. 집을 팔아도 내 앞에 있는 돈들을 갚고 나면 남는 게 없는 것입니다. 그래서 계약 전에 이 계산을 해 보셔야 합니다.
────────────────── = 이 비율이 80%를 넘으면 위험합니다
집의 실제 시세
선순위 채권은 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액입니다. 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액으로 보셔야 합니다. 보통 대출금의 110~130%로 설정되어 있습니다.
| 시세 | 선순위 채권최고액 | 내 보증금 | 비율 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 5억 | 0 | 3억 | 60% | 안전한 편 |
| 5억 | 1억 | 3억 | 80% | 경계선 |
| 5억 | 1억 5,000만원 | 3억 | 90% | 위험 |
시세는 집주인이나 중개사가 말하는 금액이 아니라 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래를 보십시오. 다세대·빌라는 거래가 드물어 시세 확인 자체가 어렵고, 그래서 사고가 더 자주 납니다. 등기부 보는 법은 등기부등본 편에 정리해 두었습니다.
보증보험은 마지막 안전망입니다
위 계산이 애매하면 전세보증금 반환보증에 가입하십시오. 집주인이 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 주고 집주인에게 청구하는 구조입니다. 보증료가 들지만, 보증금 전체를 잃는 것과는 비교가 안 됩니다.
보증 상품은 기관마다 요건·보증료·한도가 다르고 개정도 잦습니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 현재 조건을 직접 확인하십시오. 이 글에 금액을 적어두면 보시는 시점에 틀릴 가능성이 큽니다.
만기가 다가오는데 불안하다면
매수를 계획하고 계시면 만기 훨씬 전부터 움직이셔야 합니다. 아래 순서를 권합니다.
- 1 만기 6개월~2개월 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 명확히 통보합니다
- 2 통보는 내용증명으로 남기십시오. 문자·통화만으로는 나중에 다툽니다
- 3 집주인이 새 세입자를 구하는 데 협조합니다 (집을 보여주는 것 포함)
- 4 만기가 지나도 안 주면 임차권등기명령을 신청합니다
- 5 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사합니다
임차권등기명령은 "나 여기 보증금 못 받았다"를 등기부에 박아두는 제도입니다. 이게 완료되어야 안심하고 몸을 뺄 수 있습니다.
거꾸로, 세입자가 있는 집을 사실 때
매수하시는 집에 세입자가 살고 있으면 임대인 지위가 그대로 넘어옵니다. 보증금 반환 의무도 함께 옵니다.
- 남은 계약 기간과 보증금 액수를 계약서로 확인하십시오
- 계약갱신요구권을 이미 썼는지 확인하십시오 — 내가 언제 들어갈 수 있는지가 갈립니다
- 실거주하실 계획이면 퇴거 확약을 서면으로 받은 뒤에 계약하십시오 — 구두 약속은 아무 힘이 없습니다
- 보증금은 보통 매매대금에서 공제합니다. 잔금 계산에 반영하십시오
전세를 끼고 사는 경우의 자금 계산은 전세 끼고 사기 편에 따로 정리했습니다.
실거주할 집을 찾으시던 분이 세입자가 살고 있는 아파트를 계약하려 하셨습니다. 계약금만 1억원이 걸린 건이었습니다.
세입자가 「만기에 나가겠다」고 말했다는 것이 근거였습니다. 매도인도 그렇게 전했고, 매수인도 그 말을 믿고 계셨습니다. 전부 구두였습니다.
계약을 잠시 미루시고 계약갱신요구권 포기 확약서를 서면으로 받아오시라고 말씀드렸습니다.
세입자는 말을 바꿨습니다. 나가겠다던 이야기를 번복했습니다.
서면을 요구하지 않았다면 그대로 계약이 진행됐을 것입니다. 그러면 이분은 본인 집을 사고도 들어가 살지 못한 채 남의 집에서 2년을 더 사셔야 했습니다. 계약금 1억원이 묶인 상태에서요. 규제지역이었다면 더 심각합니다. 규제지역 주택담보대출에는 6개월 안에 전입해야 하는 의무가 붙고, 못 지키면 대출금이 회수됩니다. 세입자가 버티면 지킬 방법이 없습니다.
세입자가 거짓말을 했다는 이야기가 아닙니다. 사람의 마음은 바뀝니다. 구두 약속은 바뀌고 나면 아무것도 남지 않고, 서면은 마음이 바뀌기 전에 받아두는 것입니다. 「나가겠다고 하셨어요」로는 아무것도 못 합니다.
정리
- 매수를 준비하신다면 보증금은 계약금이자 잔금입니다. 먼저 지키십시오.
- 잔금 당일에 전입신고 · 확정일자 · 실제 이사를 모두 끝내십시오.
- 대항력은 다음 날 0시부터입니다. 담보설정 금지 특약을 넣으십시오.
- (선순위 채권최고액 + 보증금) ÷ 시세가 80%를 넘으면 위험합니다.
- 애매하면 보증보험에 가입하십시오. 계약 직후에 알아보셔야 합니다.
- 보증금을 못 받았으면 이사하지 마십시오. 임차권등기부터입니다.
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