매수가가
총비용이 아닙니다
일반 아파트는 잔금을 치르면 끝입니다. 재건축·재개발은 그때부터 시작입니다. 추가분담금이 몇 년 뒤에 통보되고, 그 사이 살 곳도 따로 구해야 합니다. 이 두 가지가 자금 계획에서 가장 많이 빠집니다.
이 글의 전제
1. 실제로 들어가는 돈은 세 덩어리입니다
| 단계 | 항목 | 시점 |
|---|---|---|
| 살 때 | 매수가 (종전자산 평가액 + 프리미엄) | 계약·잔금 |
| 취득세·중개보수·법무사 | 잔금일 | |
| 사업 중 | 추가분담금 | 관리처분 이후, 여러 차례 |
| 이주 기간 주거비 | 철거~준공, 보통 3~5년 | |
| 입주할 때 | 정산금·잔여 분담금 | 입주 지정 기간 |
| 보존등기 취득세 | 준공 후 |
추가분담금이 왜 무섭습니까
금액이 계약할 때 확정되어 있지 않기 때문입니다. 조합이 제시하는 추정 분담금은 말 그대로 추정치이고, 공사비가 오르면 그대로 올라갑니다. 최근 몇 년간 공사비 인상으로 분담금이 크게 뛴 사업장이 적지 않았습니다.
그리고 안 내면 물건을 잃습니다. 분담금을 못 내면 현금청산 대상이 되거나 지분이 정리됩니다. "그때 가서 대출받지" 하고 넘어가면 안 되는 이유입니다. 추정 분담금의 1.5배를 감당할 수 있는지로 보수적으로 잡아 보십시오.
2. 입주권·분양권은 주택 수에 들어갑니다
이게 실무에서 가장 많이 터지는 사고입니다. "아직 집이 아닌데 왜 주택 수에 들어가느냐"고 하시는데, 들어갑니다. 그리고 주택 수가 하나 늘면 다음에 살 집의 취득세가 뒤집힙니다.
4,667만원 차이가 "아직 집이 아닌 것" 하나에서 갈립니다.
반대 방향도 마찬가지입니다. 이미 집이 있으신 분이 입주권을 사면 그 매수 자체가 2주택 취득이 될 수 있습니다. 취득세 중과 편과 일시적 2주택 편을 함께 보십시오.
3. 어느 단계의 물건입니까
같은 "재개발 물건"이라도 사업 단계에 따라 위험과 가격이 완전히 다릅니다. 싸게 사면 오래 기다리고, 확실한 것을 사면 프리미엄을 얹습니다.
| 단계 | 확정된 것 | 남은 위험 |
|---|---|---|
| 구역 지정 | 거의 없음 | 사업이 무산될 수 있음 |
| 조합 설립 | 추진 주체 | 설계·분담금 미정, 장기 표류 가능 |
| 사업시행인가 | 건축 계획 | 분담금 여전히 추정치 |
| 관리처분인가 | 내 동·호수와 분담금 윤곽 | 공사비 상승분, 이주·철거 지연 |
| 착공·이주 | 일정 | 공사 지연, 정산금 |
4. 자금 계획에서 빠지기 쉬운 것들
이주 기간의 주거비
철거가 시작되면 어디선가 살아야 합니다. 보통 이주비 대출이 나오지만, 그 돈으로 인근에 같은 수준의 전세를 구하기 어려운 경우가 많습니다. 모자라는 만큼은 내 현금입니다. 그리고 이주비 대출에는 이자가 붙습니다. 3~5년치 이자를 계산에 넣으셨습니까.
한도 6억원과 규제지역 LTV 40%는 그대로입니다. 그래도 모자라면 2027년 1월부터 추가 이주비대출 보증(주택금융공사)이 생깁니다. (금융위 8·13 금융 종합대책 · 정책 변경 이력)
이주비 대출도 DSR에 잡힙니다
이주비 대출을 받으면 그만큼 다른 대출 여력이 줄어듭니다. 사업 기간 중에 다른 집을 사거나 갈아타실 계획이 있으시면 이 부분이 발목을 잡습니다. DSR 구조를 먼저 이해하고 계셔야 합니다.
주택담보대출이 일반 아파트처럼 나오지 않습니다
멸실 예정이거나 이미 멸실된 물건은 담보 가치를 평가하기가 어렵습니다. 은행마다 취급 여부와 한도가 크게 다르고, 아예 안 되는 곳도 있습니다. 계약 전에 실제로 대출받을 은행에 물건을 특정해서 확인하십시오. "일반 아파트니까 70% 나오겠지"로 계산하시면 잔금일에 사고가 납니다.
전매제한과 조합원 지위 양도 제한
투기과열지구 등에서는 조합원 지위를 넘길 수 없는 구간이 있습니다. 예외 사유가 있긴 하지만 요건이 까다롭습니다. "살 수 있는 물건인지"부터 확인해야 하고, 이건 중개사 말만 듣지 마시고 조합 사무실에 직접 확인하십시오.
계약 전에 받아 보실 서류
- 1 조합 정관과 최근 총회 자료 — 분담금 관련 결의 내용
- 2 관리처분계획 (인가된 경우) — 내 종전자산 평가액과 추정 분담금
- 3 조합원 명부상 지위 — 자격에 문제가 없는지
- 4 등기부등본 — 가압류·신탁등기 여부
- 5 매도인의 분담금 납부 내역 — 밀린 것이 있는지
- 6 이주비 대출 조건 — 금액·금리·상환 시점
정리
- 총비용 = 매수가 + 부대비용 + 추가분담금 + 이주 기간 주거비
- 취득세는 살 때와 보존등기할 때 두 번 냅니다.
- 입주권·분양권은 주택 수에 들어갑니다. 다음 집 취득세가 뒤집힙니다.
- 초보자라면 관리처분인가 이후 물건을 권합니다.
- 주택담보대출이 일반 아파트처럼 나오지 않습니다. 은행에 먼저 확인하십시오.
- 추정 분담금은 추정치입니다. 1.5배를 감당할 수 있는지로 보십시오.
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