청약이 유리합니까
매수가 유리합니까

먼저 자금 흐름부터

가장 흔한 사고 — 입주할 때 잔금대출이 모자랍니다

중도금 3억 6,000만원을 대출로 넣었다고 하겠습니다. 입주할 때 이 돈은 사라지지 않습니다. 잔금대출로 갈아타거나 갚아야 합니다. 그런데 잔금대출은 DSR 심사를 받습니다.

그러니 청약을 넣으실 때는 당첨 확률이 아니라 입주 시점의 자금을 먼저 계산해 보셔야 합니다. 순서가 이렇습니다.

• 1 분양가에서 중도금 비중을 확인합니다 (모집공고에 있습니다)
• 2 그 금액이 내 DSR 한도 안에 들어오는지 봅니다 — DSR 계산기
• 3 모자라면 그 차액을 입주까지 모을 수 있는지 봅니다
• 4 취득세·이사비를 따로 더합니다

청약이 유리한 경우

• 당첨 가능성이 실제로 있을 때 — 가점이나 특별공급 요건이 받쳐줄 때입니다. 가점이 낮은 상태로 몇 년을 기다리는 것은 계획이 아니라 희망입니다.
• 지금 당장 들어갈 필요가 없을 때 — 전세 만기가 넉넉하고 주거가 안정적일 때입니다.
• 목돈이 계약금밖에 없을 때 — 분양은 돈을 몇 년에 걸쳐 나눠 냅니다. 지금 현금이 부족해도 그동안 모을 시간이 생깁니다.
• 새 아파트를 원하실 때 — 같은 값에 신축을 사기는 어렵습니다.

매수가 유리한 경우

• 들어갈 시점이 정해져 있을 때 — 자녀 학교, 직장 이동처럼 날짜가 있는 경우입니다.
• 가점이 낮을 때 — 무주택 기간과 부양가족 수가 짧으면 인기 단지는 사실상 어렵습니다.
• 현금이 이미 충분할 때 — 기다려서 얻는 이점이 적습니다.
• 물건을 직접 보고 정하고 싶을 때 — 층·향·소음·주변 환경은 도면에 안 나옵니다.

무주택을 유지하는 값어치

한 채를 사는 순간 무주택자 지위가 사라집니다. 그러면 두 가지가 같이 사라집니다.

특히 두 번째가 큽니다. 규제지역에서 보유 현금 3억·연소득 8,000만원이면 일반 기준 4억 7,975만원, 생애최초면 7억 3,554만원입니다. 2억 5,579만원 차이입니다. 이 카드는 평생 한 번 쓰는 것이니, 어디에 쓸지 정하고 쓰셔야 합니다. (생애최초 편 · 규제지역 편)

둘 다 준비하는 방법

현실적으로 가장 많이 권하는 방향입니다. 청약통장은 유지하시되, 매수 가능 금액은 지금 계산해 두십시오.

• 내 매수 가능 상한을 알면 분양 단지의 가격이 감당 가능한지 바로 판단됩니다
• 내 DSR 한도를 알면 중도금 비중을 보고 입주 때 막힐지 미리 압니다
• 기다리는 기간에 신용대출·마이너스통장을 정리해 두면 양쪽 다 유리해집니다

정리

• 매수는 2~3개월에 한 번, 청약은 2~3년에 걸쳐 두 번 심사받습니다.
• 가장 흔한 사고는 입주할 때 잔금대출이 중도금에 못 미치는 것입니다.
• 청약 넣기 전에 중도금 비중이 내 DSR 한도 안인지 확인하십시오.
• 분양가 비교는 옵션과 취득세를 더한 뒤에 하십시오.
• 무주택 지위는 생애최초 우대까지 걸린 카드입니다. 한 번만 씁니다.
• 다만 가점이 낮은데 무작정 기다리시면 기다린 시간이 비용입니다.

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